Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une classe d’actifs intéressante pour développer son patrimoine. On vous explique pourquoi dans cet article.
L’attrait des Français pour l’immobilier
L’immobilier est le placement préféré des Français. Souvent, l’immobilier constitue l’essentiel du patrimoine des ménages, puisque l’achat de la résidence principale représente un budget très important. De fait, l’acquisition de son logement à crédit est de loin le premier moyen privilégié par les ménages pour se construire un patrimoine.
Quand il s’agit de développer son patrimoine hors résidence principale, l’immobilier est encore une fois la classe d’actifs privilégiée. Et pour cause ! L’immobilier est plus rémunérateur que les placements sans risque tels que les fonds euro en assurance vie, tout en étant moins risqué que la bourse dont beaucoup d’épargnants se tiennent à l’écart.
Investir dans l’immobilier locatif est le placement préféré des Français pour se construire un patrimoine, notamment en prévision de leurs vieux jours, pour compléter une pension de retraite. L’avantage de l’investissement immobilier locatif est que l’on peut le financer à crédit ! C’est un très bon point pour les épargnants ne disposant pas d’un gros capital de départ mais d’une capacité d’épargne mensuelle.
Mais quand on est déjà propriétaire de sa résidence principale, acheter un petit appartement pour le mettre en location implique de concentrer son patrimoine immobilier dans l’immobilier résidentiel. Ce qui n’est pas optimal en termes de diversification.
Par ailleurs, la gestion d’un bien locatif prend du temps, et réserve parfois quelques mauvaises surprises (impayés, dégradation, etc.)
Il se trouve qu’il existe un placement immobilier permettant de contourner ces 2 inconvénients : les SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont rien d’autre que des sociétés spécialisées dans le développement et la gestion d’un parc immobilier. La taille du parc peut atteindre plusieurs milliards d’euros pour les SCPI les plus importantes. Les SCPI détiennent des immeubles entiers et en assurent la gestion de A à Z.
Les SCPI investissent sur différents types de biens immobiliers. En dehors des biens résidentiels, les bureaux et les centres commerciaux figurent en bonne place dans le portefeuille des SCPI.
Pour certaines SCPI, les bureaux représentent d’ailleurs le principal type de biens détenus. On peut notamment citer les SCPI Corum (voir les avis sur les SCPI Corum Origin, XL et Eurion) 3 SCPI dont la part investie en bureaux varie de 40 à plus de 90 % du patrimoine immobilier.
Il existe plus d’une centaine de SCPI. Certaines détiennent également de l’immobilier dans des pays voisins (Allemagne, Italie, Belgique, Royaume-Uni, etc.). C’est donc un moyen efficace de diversifier la géographie de son patrimoine.
Les SCPI ne sont pas des véhicules d’investissement réservés à quelques investisseurs argentés. Bien au contraire ! Le ticket d’entrée est accessible au plus grand nombre. Le prix des parts de SCPI est de l’ordre de quelques centaines d’euros, donc on peut commencer à investir en SCPI à partir de quelques milliers d’euros.
Comment investir en SCPI ?
Il est très facile d’investir en SCPI. Les investisseurs intéressés par ce placement peuvent faire appel à un courtier spécialisé en SCPI, un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, ou directement se tourner vers la société de gestion qui gère les SCPI.
Au-delà du choix des SCPI, se pose également la question du mode de détention et du mode de financement.
En effet, les parts de SCPI peuvent être souscrites à crédit, une solution intéressante dans le contexte actuel puisque les épargnants peuvent emprunter à des taux historiquement bas.
Les parts de SCPI peuvent être démembrées. Plutôt que d’acquérir la pleine propriété des SCPI, il est possible de séparer la nue propriété et l’usufruit et se porter seulement acquéreur de la nue propriété. L’achat de parts de SCPI en nue propriété est très intéressant dans le cas des investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats. En se coupant des revenus (l’usufruit) sur 10 à 15 ans, l’investisseur peut acheter la nue-propriété des parts de SCPI avec une décote importante sur le prix de la pleine propriété. L’avantage est double : en sus de la décote sur le prix d’achat, les loyers non perçus sont autant de revenus en moins à déclarer, le démembrement présente donc aussi un intérêt d’ordre fiscal. Au bout d’une durée définie à la souscription (usuellement 10 à 15 ans), l’usufruit rejoint la nue-propriété, l’investisseur retrouve la pleine propriété de ses SCPI. Idéalement, on peut faire coïncider cet événement avec le moment où l’on souhaite obtenir un complément de revenu, typiquement le départ en retraite.
Les parts de SCPI peuvent également être logées dans un contrat d’assurance vie. Cela permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante. L’assurance vie est un dispositif d’épargne très populaire.
Le rendement des SCPI est de l’ordre de 4,5 % par an. L’investisseur bénéficie en sus de la revalorisation périodique des parts, dont la valeur accompagne l’évolution à la hausse (ou la baisse) de l’immobilier détenu par la SCPI.
Attention également à ne pas confondre SCI et SCPI.