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L’investissement immobilier locatif est un des moyens les plus appréciés par les Français pour se construire un patrimoine et se générer un complément de revenus. Ces derniers temps, de nouveaux éléments viennent perturber les investisseurs immobiliers locatifs, et l’on peut craindre une baisse de la rentabilité de cet investissement. Nous allons lister ci-dessous les éléments pesant sur l’investissement immobilier.
Hausse des prix de l’immobilier
La hausse des prix de l’immobilier est une bonne chose pour les investisseurs déjà propriétaires. Mais du côté des investisseurs n’ayant pas encore investi, c’est plutôt une mauvaise nouvelle car, à loyer équivalent, une hausse du prix d’acquisition implique une baisse du rendement locatif.
Or, ces derniers trimestres, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans de nombreuses villes, notamment de province, ce qui va mécaniquement diminuer le rendement locatif des biens.
Hausse des taux d’emprunt
La hausse des prix de l’immobilier a été portée par une baisse continuelle des taux d’emprunt. Ces derniers ont atteint des taux historiquement bas. Mais les choses sont en train de changer puisque l’on assiste depuis quelques semaines à une hausse des taux d’intérêt. Cela est directement lié à l’inflexion dans la politique de taux des banques centrales.
Les investisseurs immobiliers sont nombreux à financer l’achat des biens à crédit. Ils vont de plus en plus difficilement trouver des biens dont la mensualité de remboursement du crédit est couverte par le loyer.
Une hausse des taux d’intérêt réduit le pouvoir d’achat des ménages, puisqu’à mensualité équivalente ils peuvent moins emprunter. Toute chose égale par ailleurs, la hausse de taux pourrait entraîner une baisse du prix d’achat. En pratique, d’autres phénomènes entrent en jeu, notamment l’inflation.
L’inflation touche l’immobilier
La crise du COVID et plus récemment le conflit armé en Europe de l’Est sont deux événements dont les répercussions se font sentir jusque dans l’économie française.
La crise sanitaire a entraîné une désorganisation des chaînes de production et de transport. Le résultat ? Un fort déséquilibre entre la demande et l’offre, avec des pénuries observées sur de nombreux produits. Le secteur du bâtiment a été directement touché par ces problèmes d’approvisionnement. Le coût des matériaux a bondi, les secteurs de la construction et de la rénovation sont fortement impactés.
Au sortir de la crise sanitaire, le rebond de la demande et le conflit en Europe de l’Est ont conjointement propulsé les prix de l’énergie (pétrole et gaz) à des niveaux très élevés. Ce qui a contribué à augmenter encore un peu plus le prix des biens et services. Le secteur du bâtiment est un gros consommateur d’énergie.
La conséquence de tout cela ? Le prix des logements à la construction et à la rénovation augmente, ce qui pénalise là encore le rendement locatif escomptable. Les investisseurs immobiliers doivent être très attentifs aux coûts des éventuels travaux au moment d’acquérir un bien immobilier. Les devis des artisans ne sont valables que quelques semaines. Le coût des matériaux et des services a bondi de 15 à 50 %. Aussi, les délais d’attente sont beaucoup plus importants que par le passé.
En matière de rénovation, il se trouve que les bailleurs vont justement devoir s’engager dans des travaux non anecdotiques en raison de nouvelles contraintes pour la location des biens : ces derniers devront désormais répondre à certains critères de performances énergétiques.
Rénovation énergétique
Soucieux de réduire l’empreinte carbone et la consommation énergétique des bâtiments, le gouvernement a mis en place de nouvelles lois contraignantes pour les bailleurs.
Le gouvernement a mis en œuvre plusieurs mesures entraînant l’interdiction à la location des logements les plus énergivores. Cette interdiction à la location est progressive et touche d’abord les passoires énergétiques et les logements notés “G” d’après leur diagnostic de performance énergétique. Les logements notés F et E sont également visés à moyen terme.
Les investisseurs immobiliers n’ont d’autres choix que celui d’entreprendre les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent pour mettre leurs biens en conformité avec les nouvelles exigences de performance énergétique.
Isolation des murs et des combles, remplacement des fenêtres et du système de chauffage, etc. La rénovation énergétique d’un logement coûte cher et le coûtera de plus en plus avec l’inflation des biens et des services.
Là encore, ces coûts nouveaux vont peser à la baisse sur le rendement locatif des biens immobiliers.
La hausse des taxes foncières et les rumeurs de gel de l’indice de référence des loyers sont 2 autres paramètres potentiellement pénalisant pour l’investissement immobilier.
En conclusion, l’investissement immobilier reste un placement intéressant en raison de la forte demande de logement, mais les investisseurs doivent être plus que jamais attentifs au coût global de leur projet sans quoi le rendement locatif pourrait s’avérer très décevant.
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